📌 De Wet Breyne in België
De Wet Breyne (1971) beschermt Belgische kopers van woningen of appartementen op plan of in aanbouw. Het doel is de koper financieel en juridisch te beschermen tegen bouwpromotoren of aannemers die failliet gaan, slecht werk leveren of afspraken niet nakomen.
🔒 Belangrijkste beschermingsmechanismen
Dwingende toepassing: geldt altijd bij verkoop op plan of in aanbouw. Je kan dit contractueel niet uitsluiten.
Bankwaarborg van 100%: de aannemer of promotor moet een financiële garantie stellen die je volledig beschermt als het project niet wordt opgeleverd.
Betaling in schijven: je mag nooit meer betalen dan het percentage van de afgewerkte bouwfase, strikt volgens wettelijke schema’s.
Verplichte opleveringen: voorlopige en definitieve oplevering zijn verplicht, zodat gebreken kunnen worden vastgesteld en hersteld.
Tienjarige aansprakelijkheid: voor ernstige gebreken of risico’s op instorting.
Contractuele verplichtingen: prijs, oplevertermijn en technische specificaties moeten duidelijk vastgelegd zijn.
👉 Kortom: de Belgische koper is optimaal beschermd tegen financiële risico’s en constructiefouten.
📌 Hoe werkt het in Spanje?
In Spanje bestaat géén exact equivalent van de Wet Breyne, maar verschillende wetten bieden wél een aantal gelijkaardige waarborgen — zij het minder streng en minder volledig.
🏗️ 1. Bankgarantie of verzekering op voorschotten (Ley 20/2015)
Bij aankoop van een woning in aanbouw is de ontwikkelaar wettelijk verplicht om:
- Een bankgarantie of een verzekeringspolis af te sluiten die de betaalde voorschotten dekt.
- Deze garantie geldt tot het moment van de notariële overdracht.
Als het project wordt stopgezet of niet tijdig wordt opgeleverd, kun je via deze garantie je voorschotten én interesten terugvorderen.
👉 Belangrijk: deze garantie is enkel wettelijk verplicht voor betalingen vóór de oplevering. Je moet wel actief vragen naar het bewijs van deze garantie; anders loop je risico.
📜 2. Technische en structurele garanties (Ley de Ordenación de la Edificación - LOE)
De LOE (Wet op de Ordening van de Bouw) van 1999 legt de aansprakelijkheid vast voor bouwfouten:
- 10 jaar aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de structurele stabiliteit van het gebouw bedreigen.
- 3 jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten (bijvoorbeeld vochtproblemen).
- 1 jaar voor zichtbare gebreken of afwerkingsproblemen.
Er moet ook een verplichte verzekering voor structurele gebreken worden afgesloten bij nieuwbouw, wat een extra waarborg biedt aan kopers.
✅ Praktische aandachtspunten in Spanje
- Advocaat inschakelen is essentieel: die controleert of alle garanties aanwezig zijn en of je betalingen correct gedekt
zijn. - Vraag altijd om een kopie van de bankgarantie of verzekering alvorens voorschotten te betalen.
- Maak duidelijke afspraken over de bouwtermijnen, oplevering en betalingsmomenten.
- Controleer of de ontwikkelaar in hetverleden vergelijkbare projecten correct heeft afgewerkt.
🎯 Conclusie
De Spaanse wetgeving biedt zeker enkele belangrijke waarborgen, maar deze zijn:
- Minder dwingend en minder omvattend dan de Wet Breyne.
- Niet automatisch gegarandeerd zonder tussenkomst van een advocaat of goede makelaar.
- Sterk afhankelijk van de inhoud van het koopcontract.
Daarom is een juridisch begeleide aankoop in Spanje cruciaal, zeker bij projecten in aanbouw.
