📌 La Loi Breyne en Belgique
La Loi Breyne (1971) protège les acheteurs belges de maisons ou d'appartements sur plan ou en construction. Son objectif est de protéger financièrement et juridiquement l'acheteur contre les promoteurs immobiliers ou les entrepreneurs qui font faillite, fournissent un travail de mauvaise qualité ou ne respectent pas les accords.
🔒 Principaux mécanismes de protection
Application contraignante: s'applique toujours lors de la vente sur plan ou en construction. Vous ne pouvez pas l'exclure contractuellement.
Garantie bancaire de 100%:l'entrepreneur ou le promoteur doit fournir une garantie financière qui vous protège entièrement si le projet n'est pas livré.
Paiement par tranches:vous ne pouvez jamais payer plus que le pourcentage de l'avancement des travaux, strictement selon les calendriers légaux.
Livraisons obligatoires:la livraison provisoire et définitive sont obligatoires, afin de constater et de réparer les défauts.
Responsabilité décennale:pour les défauts graves ou les risques d'effondrement.
Obligations contractuelles:le prix, le délai de livraison et les spécifications techniques doivent être clairement définis.
👉En bref: l'acheteur belge est parfaitement protégé contre les risques financiers et les défauts de construction.
📌 Comment ça marche en Espagne?
En Espagne, il n'existe pas d'équivalent exact de la Loi Breyne, mais différentes lois offrent quelques garanties similaires — bien que moins strictes et moins complètes.
🏗️ 1. Garantie bancaire ou assurance des acomptes (Ley 20/2015)
Lors de l'achat d'une maison en construction, le promoteur est légalement tenu de:
- Souscrire une garantie bancaire ou une police d'assurance qui couvre les acomptes payés.
- Cette garantie est valable jusqu'au moment de la cession notariée.
Si le projet est interrompu ou n'est pas livré à temps, vous pouvez récupérer vos acomptes et intérêts via cette garantie.
👉Important: cette garantie est uniquement légalement obligatoire pour les paiements avant la livraison. Vous devez demander activement la preuve de cette garantie; sinon, vous prenez des risques.
📜 2. Garanties techniques et structurelles (Ley de Ordenación de la Edificación - LOE)
La LOE (Loi sur l'Organisation de la Construction) de 1999 établit la responsabilité pour les défauts de construction:
- 10 ans de responsabilité pour les défauts graves menaçant la stabilité structurelle du bâtiment.
- 3 ans pour les défauts affectant l'habitabilité (par exemple, problèmes d'humidité).
- 1 an pour les défauts visibles ou les problèmes de finition.
Une assurance obligatoire pour les défauts structuraux doit également être souscrite pour les nouvelles constructions, offrant une garantie supplémentaire aux acheteurs.
✅ Points pratiques en Espagne
- Il est essentiel de faire appel à un avocat: celui-ci vérifie si toutes les garanties sont présentes et si vos paiements sont correctement couverts.
- Demandez toujours une copie de la garantie bancaire ou de l'assurance avant de payer des acomptes.
- Établissez des accords clairs sur les délais de construction, la livraison et les modalités de paiement.
- Vérifiez si le promoteur a correctement terminé des projets similaires par le passé.
🎯 Conclusion
La législation espagnole offre certainement quelques garanties importantes, mais celles-ci sont:
- Moins contraignantes et moins complètes que la Loi Breyne.
- Pas automatiquement garanties sans l'intervention d'un avocat ou d'un bon agent immobilier.
- Fortement dépendantes du contenu du contrat d'achat.
C'est pourquoi un achat guidé par un juriste en Espagne est crucial, surtout pour les projets en construction.
