Le marché immobilier espagnol fonctionne fondamentalement différemment de celui de la Belgique ou des Pays-Bas. Comprendre le rôle des agents immobiliers est essentiel pour un achat serein.
1. Pas d'accès exclusif aux biens (mais cela évolue progressivement)
En Espagne, il n’est traditionnellement pas d’usage qu’un agent immobilier dispose d’un mandat exclusif. Un même bien peut donc être proposé par plusieurs agences, parfois avec des prix, photos ou informations différents. Cette situation peut rendre les choses confuses pour les acheteurs.
Heureusement, de plus en plus de professionnels choisissent aujourd’hui de travailler avec des mandats exclusifs, ce qui favorise la transparence et la clarté. Il reste cependant important de vérifier soigneusement par quel canal un bien est le mieux représenté.
2. La plupart des agents représentent le vendeur
En règle générale, l’agent immobilier espagnol est rémunéré par le vendeur et agit donc principalement dans l’intérêt de ce dernier. Même s’il peut se montrer sympathique et serviable, cela ne signifie pas qu’il fournit un conseil objectif. Une représentation indépendante de l’acheteur n’est pas automatique, sauf si l’on choisit consciemment un agent d’achat.
3. Une réglementation qui varie selon la région
Il n’existe pas de législation nationale uniforme pour les agents immobiliers en Espagne, mais bien des réglementations régionales. Des régions comme Valence, la Catalogne ou le Pays basque imposent des exigences strictes en matière d’enregistrement, de formation et d’assurance. Ailleurs, la profession est moins encadrée, ce qui peut mener à des pratiques très variables. SpaansVastgoed.be (CostasRealEstate.com) est établi dans la province d’Alicante, où s’applique la réglementation de la région de Valence. Nous sommes donc enregistrés et reconnus officiellement.
4. La commission est souvent incluse dans le prix de vente
En Espagne, la commission de l’agent est généralement comprise dans le prix affiché. Elle varie en moyenne entre 3 % et 6 %, voire davantage dans certains cas. Lorsque plusieurs agences commercialisent le même bien, la commission est souvent partagée, sans que cela ne soit toujours transparent pour le vendeur ou l’acheteur.
5. Le timing est souvent crucial
Pour les biens populaires, la rapidité de réaction est essentielle. Comme un même bien peut être proposé par plusieurs agences, il n’existe que rarement une réservation formelle ou une période d’exclusivité. Les acheteurs dont le financement ou le dossier n’est pas prêt risquent donc de rater une opportunité.
6. L'accompagnement s'arrête parfois à la vente
De nombreux agents immobiliers en Espagne se concentrent principalement sur l’acte de vente. L’accompagnement juridique, les contrats de services (eau, électricité, internet), la fiscalité ou le suivi après l’achat ne font pas systématiquement partie du service. Sur conseil de l’agence, on fait souvent appel à un avocat ou un gestor, mais les acheteurs belges sont habitués à un suivi beaucoup plus complet, comme ils le connaissent chez eux.
Pourquoi collaborer avec un agent d’achat ?
Justement parce que le système espagnol est fragmenté et orienté vers le vendeur, de plus en plus d’acheteurs étrangers font appel à un agent d’achat indépendant. Celui-ci travaille exclusivement pour l’acheteur, analyse l’ensemble du marché, vérifie les documents, négocie et défend les intérêts de son client — depuis le premier contact jusqu’à bien après la signature.
C’est aussi pour cette raison que j’ai choisi d’être agent d’achat.
